История земельного кадастра

В современном понимании земельный кадастр представляет собой некий свод подробной информации по наделам, собранной силами и методами, применяемыми государством. Его используют практически все страны мира.

Земельный кадастр учитывает различные формы собственности, передачи в пользование и оценки земли. Ведется он с двумя целями – правового сопровождения и налогообложения. Предполагает присвоение каждому объекту собственности кадастрового номера, регистрации любых его изменений – пространственных, исторических, юридических.

Происхождение понятия кадастра связывают с историей Древнего Рима. Его возникновение относят к IV в. до н. э. Причем первоначально это был не французский термин cadastre, который наиболее точно отражает суть (реестр, книга), а латинское понятие caput, означающее предмет обложения (или подати – дани, сбора по итогам оценки земли) государством.

В первом официальном кадастре Древнего Рима «Табулес Цензуалес» было введено понятие caputigum – дани. Впоследствии оно трансформировалось в capitum registrum (обложение податью в зависимости от количества владельцев или пользователей), а уже потом упростилось до caoitastrum или catastrum – термины, наиболее близкие к сегодняшнему звучанию.

Земельный кадастр в древности

Хотя в Древнем мире понятия оценки земли не существовало (в официальном порядке), а сама она рассматривалась, как данность, история находит истоки кадастрового земельного учета именно в этот период. Уже в первобытном строе человек предпринимал первые попытки оценить территории, на которых находилось его племя.

Причем подход у племенного общества отличался. Одни осваивали территории, постепенно развивая их возможности (кочевали, покоряя все новые наделы и возвращались к уже обрабатываемым). Другие меняли место обитания в поисках более качественных территорий для ведения сельскохозяйственной деятельности.

Учитывая, что процедура передачи территорий в собственность другом лицу за вознаграждение в древние времена была чем-то немыслимым, интересным выглядит подтвержденный факт истории о многочисленных стычках между племенами за более плодородные наделы. В некотором смысле уже это можно считать предпосылками для возникновения земельного кадастра.

На примитивном уровне описание земли древними жителями тесно связано с религиями. В Месопотамии плодородная территория рассматривалась, как дар богов, а безжизненная – наказание. Предки же современных европейцев нередко приносили жертвы и окропляли поля кровью животных, чтобы получить больше урожая.

Возникновение сводов описания земли

Первое официальное описание земли для целей налогообложения ее пользователей и собственников провел римский император Сервий Тулий. К тому времени (IV в. до н. э.) назрела объективная необходимость в структурировании данных по территориям.

Возникновение государств, правда, стимулировало подобные попытки задолго до введения кадастра Тулием. Но именно в управлении кадастром «Табулес Цензуалес» впервые применены методы описания земли, которые лежат в основе современного подхода.

Ключевым изменением, которое ввел император Тулий, был сам порядок земельного учета в государстве:

• оценка земли уже проводилась не только с целью сбора информации, ее результаты получили статус юридического акта;
• кроме описания земли, стали применяться графические методы земельного учета: на бронзовых таблицах наносились границы наделов с их приблизительной планировкой.

Развитие кадастра в римском государстве продолжилось с приходом понтифика Октавиана Августа (27 г. до н. э.). Он добавил к картам и описанию земли еще один метод кадастрового учета земельного надела – методологию оценивания (ранжирования) по результатам возделывания.

В итоге уже к началу новой эпохи земельный кадастр представлял собой некое подобие современного реестра. Он включал:

• земельный учет (перепись наделов с привязкой к владельцам);
• описание земли (качество, размеры, границы);
• составление карт на бронзовых таблицах.

С этим периодом связывают развитие отношения к наделу, как к средству производства и источнику материального блага. Со временем такой подход привел к развитию товарного характера природного ресурса.

Возникновение земельного кадастра в России

Русский земельный кадастр (точнее, его прототип) возник еще во времена Киевской Руси. Упоминания о методах оценки земли встречаются в статьях Владимира Мономаха. Но основная цель ведения земельного учета тогда сводились скорее к распределению на виды.

Чуть позже, ближе к IX веку земельный кадастр недвижимости составлялся не столько с целью земельного учета, сколько для выделения территорий в пользу духовенства. Развитие православной религии требовало все больше наделов под застройку храмами, а процедур для передачи их в пользу Церкви тогда не было.

Де-факто из простого описания земли в полноценный государственный кадастр этот порядок вырос только во времена Екатерины II. Ее активному участию в юридическом урегулировании процессов Россия обязана статусом одной из самых передовых в плане оценки земли стран на тот момент.

Но и тогда, уже приобретя черты правового действия, земельный кадастр по большей части предназначался:

• для оценки земли в плане ее качества;
• сбора пространственных характеристик;
• определения уровня прав пользователей территорий (генеральный и специальный земельный кадастр).

В это время территории распределены по назначению (объекты кадастров – лесное хозяйство, пашня, посевные поля, сенокосы). Сам реестр земельного учета назван Поместным приказом.

Последний был полноценным органом государства, чьи визы и пометки учитывались во всех возникающих спорах. Под его эгидой проводились операции, которые мы сегодня называем сделками с недвижимостью.

Историю кадастра в России делят на три этапа:

• IX–XIX вв. – создание структуры земельного учета, организация процедур оценки земли, формирование записей в едином сводном реестре Поместного приказа. Размеры кадастровых участков определяются приблизительно, но активно развивается методология оценивания качества.
• 1900-е годы (до 1920-х) – приостановка описания земли и прочей учетной деятельности государства на фоне политических мотивов и экономического упадка;
• переход на капиталистические устои – попытки перенять опыт развития западных государств, возникновение профессиональных методов описания земли, развитие списков, восстановление данных.

Современный кадастр

Развитие кадастра в привычном сегодняшнем понимании началось только в 1990-х годах после принятия закона № 1738–1 от 11.10.1991 (земельный учет с целью налогообложения). Согласно последнему регламенту, вся земля РФ является платной, отличаются только формы платы за ее использование:

• налог;
• арендная плата государству;
• оценка земли (ее стоимость).

В отличие от прошлых версий кадастра, сегодняшний земельный учет выстроен не только на точных измерительных данных, но и на принципах регулярного обновления информации. Сейчас все операции с недвижимостью проходят через регистрацию в кадастре.